楼市持续低迷!解密苏州开发商7大促销手段

相信每个购房者都见识过开发商的各种销售手段。甚至有些明明知道是开发商在忽悠，最后却还是被唬住了，直到房子付款后才各种追悔莫及。那么，开发商有哪些销售手段呢？

招式一：直接降价。  

这一促销手段，由于操作的透明度极高，对于开发商的真情表白，只要打折幅度达到心理价位，购房者都会欣然接受。去年上海楼盘的降价打折幅度从5%到40%不等，但真正能引发热销的楼盘，降价都在20%以上，比如大华集团的锦绣华城将均价从13500元调整到了9000元，降幅近35 %。而万科在上海的三个销售中楼盘，也降了12%-15%。直接降价，除了有“你越降俺越不买”的隐忧，还可能会损害项目或企业品牌形象，所以大华是打着“17周年庆”的旗号，万科则是启动一项“万科点亮生活”的行动。看看这两个地产大腕，连降价都降得“那么帅”。

招式二：免费送礼。  

“礼多人不怪”，中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上，司空见惯的是送把洋伞，也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜，大则送车库、卫生间、小汽车。当然，消费者也不傻，若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”，则会爽快出手，如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远，则往往会做隔岸观火状，此时开发商也只能是“热脸贴上冷屁股”。

上海就有这么个送礼送上瘾的大盘项目，2003年首度开盘之时，就打出“买房送车”的口号，一举打响了“上海康城”的名声，2004年二期时又“买房送黄金”，创下单日售1027套的记录，而2005年3月以来，随着宏观调控辣手频出，此盘演出了戏剧性的一幕：几百个前期已成交客户纷纷退房。而9月重新开盘，虽打出“买房送现金(4-6万)”的新招，岂奈风光不再。由此可见送礼只能是锦上添花，要想逆流而上，怎一个“难”字了得？  

招式三：内部员工价。  

这一招最早是被嫁接到商业领域，上海著名的襄阳路服饰市场里，冷不丁地就有人凑上来神秘兮兮地问“名品水货皮包，要不要？”。而浦东的一大型楼盘正大家园，就拿内部员工价说事。按销售人员的话讲，“戴着面纱的女人”就比其它女人的回头率高，可达到购房人高关注度的目的。另外，还可以回避前期高价购房业主来闹事(水岸蓝桥退房事件即为明证)，只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛，至于说内部员工是自住、炒房，开发商是管不着了，反正只要销售放量就行。而事实上，这一价格确实很诱人：均价的五折———目前上海楼市最大的折扣。

招式四：搞团购。  

开发商角度，既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁———“集体买房，批发价天经地义”，又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言，人多力量大，集体去砍价，还真有点要“翻身做主人”的味道。自去年8月以后，在上海某网站的组织下，团购买房忽然在上海火了起来，有近百家开发商参与，比如嘉城、碧林湾、玫瑰99、欧风丽景等多个楼盘团购成功。而且，团购买房热有从上海蔓延到北京等地之势。 

招式五：无理由退房。  

“无理由退房”，这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想，但房子毕竟不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。无理由退房实属业内智多星潘石屹所原创，“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚吧”———这是为应付1999年“氨气事件”的危机公关的成功案例。那时楼市正处于上升期，可以说没任何风险，去年上海的新湖明珠，城推出“两年内包退”，可有点在风口浪尖跳舞的感觉。结果证明，这一促销手段并没有明显促进新湖明珠城的销售。  

招式六：减首付。  

2000年曾有银行推出过零首付，减首付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”，此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝，对于某些购房者，尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。上海闵行的欧风丽景推出首付10%，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息(由开发商支付利息)获取，这笔款项的还款期限为交房时。当然，如果购房者以后的还款能力发生问题或交房时房价猛跌导致购房者不愿付这二成房款，后遗症就会发作，开发商可就“哑巴吃黄连”了。  

招式七：保价计划。  

去年9月，位于上海新江湾城的雍景苑推出了一项独创性的“购房价格全面保护计划”，根据承诺，计划实施期内(至2006年6月30日)购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。如此高招，一经推出便震惊楼市，说好听点这是开发商为民众谋福，为楼市撑腰，说损点这可有点“寅吃卯粮”和“押宝”的味道。这一计划真要实施起来还有诸如今年区域均价如何具体界定等问题，但既然开发商理论上已“风险全担”，部分购房者果真怦然心动，开盘当天成交33套———这一数字足已让几个月没开锅的诸多开发商狂流口水了。以现在该楼盘的均价衡量，基本上与去年9月持平，由此证明此招颇有成效。

为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商的销售手段可谓是层出不穷，十八般武艺齐上阵。作为购房者，买房子是一辈子的大事，决不能只听开发商忽悠，要实地考察，多家探访，这样才能买到好房子哦！

（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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宋 晏殊《蝶恋花》

一、

《蝶恋花》是北宋仁宗朝丞相晏殊的一首名词，这首词,经王国维先生《人间词话》把其中的句子“昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路。”列为“古今成大事业大学问者必经三境界”的第一境界之后，更是人尽皆知宋词中的佼佼者！词的意旨也明确得很，似乎并不需要再作解释。但我读了不少现代大多数的词学名家的解释后，总觉心有未安，非要把心中要说的话写出来不可。现在，先让我们来欣赏这首词。

《蝶恋花》

槛菊愁烟兰泣露。罗幕轻寒,燕子双飞去。

明月不谙离恨苦。斜光到晓穿朱户。

昨夜西风凋碧树。独上高楼,望尽天涯路。

欲寄彩笺兼尺素。山长水阔知何处。

二、

在解释这首词之前让我们先看看作者。晏殊(991-1055)，字同叔，北宋抚州临川人(今江西抚州市)。七岁能属文，景德初，张知白安抚江南,以神童荐，帝召殊与进士千余人并试廷中,殊神气不慑,深获真宗的赏识而赐同进士出身。后复试，擢秘书省正字，尽阅秘阁藏书，学问益博。迁翰林学士，深为真宗所倚重，《宋史》本传载曰：“帝每访殊以事,率用方寸小纸细书,已答奏,辄并槁(应高上木下)封上,帝重其慎密。”仁宗继位后，更加信任他，历居要职。庆历中，更晋官至集贤殿大学士，枢密使、同中书门下平章事(兼文武二职的宰相)。一年后罢相，贬为工部尚书，接着出任颖州、陈州、许州等地的地方官，后升任兵部尚书。六十四岁病逝，仁宗虽亲临丧事，但以不视疾为恨，特罢朝二日，死后赠司空兼侍中，谥元献。仁宗亲篆其碑曰:“旧学之碑。”

晏殊高才硕学，识见过人，知人善任。1027年，他留守南京应天府(今河南商丘)时，鉴于五代以来，天下学校废，于是“大兴学校，以教诸生。”延范仲淹以教生徒，吸引贤才，当是时，四方求学者咸集，其后显身于场屋与朝廷的，大多出于此。除范仲淹外，韩琦、富弼、欧阳修、宋祁等历史名臣，都出自他的门下。一时间把五代以来荒废已久的教育事业很快地振兴起来,一方面为国兴学,并且另一方面也为国养才和储才。

除了在教育上有所改革外,《宋史》也提到两件事显示出他的高超识见。本传说:“仁宗即位,章献太后奉遗诏权听政宰相丁谓、枢密使曹利用各欲独见奏事,无敢决其议者。殊建言群臣奏事太后,垂帘听之。皆毋得见。议遂定。”另一事是:“陜西方用兵(指西夏寇边),殊请罢内臣监兵,不以阵图授诸将,使得应敌为攻守,及募弓箭手教之,以备战斗。又请出宫中长物助边费,凡他司之领财利者,悉罢还度支。悉为施行。”足见他真是识见超群,文武全才。

他在文学方面的贡献也是多方面的。能诗善词,文章瞻丽,四六文、书法无不工。《宋史》本传说他“晚岁笃学不倦,文集二百四十卷,及删次梁陈以后名臣述作为集,选一百卷。”现尚存世为《珠玉词》及清人所辑的《晏元献遗文》。又编有类书《类要》,仅存残本。

他的词风继承五代,深受冯延己的影响,工于造语,写景言情均属上乘。一般评论认为他的词作内容贫乏，这是很不公允的。因为词在当时仍以写景抒情为主调，一直到了范仲淹才开始将边愁融入词作中，但也未能蔚以成风。冯煦《蒿庵论词》说得比较平实。“晏同叔去五代未远，馨烈所扇，得之最先，故左宫右徵，和婉而明丽，为北宋倚声家初祖。”要而言之，他在宋词的地位是处于一个承前启后的位置上，并对欧阳修、晏几道有一定的影响。他一方面吸收了《阳春集》的清丽蕴藉，另一方面又避免了《花间集》的浓艳纤巧，足见他在取舍之间从而形成自己特定的词风，论者誉其“导宋词之先路”,诚为恰当的评论！

三、

对作者晏殊有了一个基本认识后,我们便可以进一步去探究他这首词的确切意旨了。这首词的主题是写离别以及离别后的伤痛。明显地,跟他离别的人是一位女性，而且是一去无回，也未曾留下地址。整首词所写事件发生的时间就在昨天黄昏到今天的清晨，并且事件的直接结果是让晏殊澈夜无眠与悲痛无已。“明月不谙离恨苦，斜光到晓穿朱户。”皎洁的月亮不明白离别给人带来的苦楚，它的光辉斜斜地照射入诗人红红的门内，直照到破晓时分。诗人晏殊失恋了，对方离他而去，他连月亮也怪罪起来了。是不是正因为他深深爱着对方，但对方却离他而去，才引发出这深深的伤痛？“人生自是有情痴，此恨不关风与月”，这是稍后一点儿另一位词人欧阳永叔的名句。诚然，假如你在情感上没有深陷进去的话，离愁也只不过是淡淡的一种无可奈何而已！当前真实的悲痛，不正因为是无法自拔的一往情深所引致的吗？那又干风月底事？也正因为是澈夜无眠，他见证了清晨门外栏杆旁笼罩在一片惨雾愁烟中的菊花，见证了哭泣的兰花叶尖上的泪珠(露珠)，见证了横梁帷幕上双双的燕子竟因为才刚刚有点儿初凉却不辞而别。这一系列清晨的秋景居然是这般的令人神伤！但是，还不止如此而已，下面才是诗人晏殊要真切表白的。“昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路。”门前原先是绿意盎然的一棵树，现在经秋日的西风在昨夜一吹之后，竟然开始凋谢了。树经受不起西风的轻寒，开始凋残萎谢，而人呢？他在词里真的只是说那棵树吗？不是的，他客观地说的是树而主观地说的却是人-他自己。原先跟她在一起时是快乐的、幸福的，充满着人生希望的，现在她却离他远去，对他来说，正好像秋日的西风对一棵碧绿的树所造成的摧残一样，一下子便生意尽失！失去了她，人生还有什么乐趣？这便是古今中外所有的失恋的人共同的实感。借树喻人，在晏殊稍早一点的五代词中李后主便用过，他在亡国之后被禁闭起来，在他的词中说：“无言独上西楼，月如钩，寂寞梧桐深院锁清秋。”(注)那棵寂寞的梧桐树不就是李后主本人吗？孤孤单单地在深院里而与外界清朗的秋天隔成两个世界。在这儿,晏殊显然继承了李后主相同的手法，并且同样是登楼，同样是秋日就更明显不过了。然而他仍不完全死心，独自登上高楼眺望远处，天涯望断，盼望她会回头，盼望她会回心转意！这里用了个“独”字真是高妙，首先是响应前面双燕而形成对比，显示出当前的他是如何的形只影单，进一步更刻划出他那了无生意的形躯攀上高楼的企盼与企盼的失落而产生的内心孤寂凄苦。答案是清楚不过的，对方昨天离他而去后并没有再回头。诗人晏殊很想把内心对她的思念和苦楚写在信上告诉她，这儿彩笺和尺素指的都是信,重复地说出,用现代的话来说就是:我想写信给她啊!我想写信给她啊!但是，她已下定决心不再理晏殊了，并没有留下地址，离开了这伤心地而远适他方。还有什么办法可以向她剖白呢她又会去什么地方呢？“山长水阔知何处？”-这是晏殊内心中兴起的另一个疑问。独自站在高楼上，天涯望断,然而只眺望到山河远隔，而人呢？“溪又斜，山又遮，人去也”,她已远去，不曾留下地址，这就是他们的悲哀！事件发生在约九百多年前北宋初期，我仍可读出晏殊当时的悲痛！

那个女孩子是谁？她叫什么名字？他们为什么会分手？这发生在晏殊当宰相之前还是当了宰相之后？他在哪儿认识她的？她干什么的？我细读了《宋史晏殊传》和查核了许多书籍，但完全找不出任何线索！然而这很重要吗？重要的恐怕是晏殊曾为这一件事深深地痛苦过，并且在他的其它词作里也表达出同样的失落与后悔，我觉得，这已足够。所谓的足够，我的意思是我们距离他所处的时代已九百余年，仍能感受到他那份苦楚、无奈与后悔！读晏殊的这首词，我真切地验证了他当时澈夜无眠和伤心流泪的情景。他既然那么爱她，为什么不娶她为妻？我也曾兴起过这样的疑问。然而，人生似乎总有一些非个人所能掌控的东西，又似乎不是，而是双方的特殊性格铸塑了这特殊的悲哀，谁又能说得清楚？我相信他们再也没有重逢，这憾恨便变成了他们心灵深处的永恒！

四、

通过以上的分析，可见出晏殊当时内心的悲痛。西风之凋碧树正充尽地道出那离别对他生命的冲击。有趣的是叶嘉莹女士却有完全不同的了解。叶女士在她的《嘉陵谈词》书里《谈诗歌的欣赏与人间词话的三境界》一文中说：“在台湾，四季无鲜明之变化，此三句词所表现之境界颇不易体会得到，而在大陆的北方，每当玉露凋伤金风乍起之时，草木的黄落变衰是一种极其急促而明显的现象。长林落叶，四野风飘，转眼间便显示出天地的高迥。新寒似水，不仅侵入肌骨，更且沁人心脾。偶尔登高望远，一种苍茫寥廓之感，会使人觉得爽然若所失。”显然叶女士未读懂此处以树喻人之词旨！我出生于广州，成长于南中国的香港，在台湾读大学。大学时期对她的说法信以为真，后来长期居住在纬度极高的北欧始知其不然！每年的观察，都没有发现西风一夜之间凋碧树的现象，而是渐进式的。显然晏殊只是透过文学的手笔借树以喻人，说出自己内心的冲击而已！叶女士花了这么多华丽的辞藻去解说，正显示出她未正视晏殊内心之真实感受！

在她同一书中，有《大晏词的欣赏》一文，见解则更是新奇，她把晏殊归类为“大晏乃是一个理性的诗人”。在该文里，她说：“一般说来，诗人的性格可大别为两种：一种是属于成功的类型，而另一种则是属于失败的类型。属于成功的一型，就性格而言，可以目之为理性的诗人，而属于失败的一型，则可目之为纯情的诗人。”这种说法显然犯了两重错误。第一是哲学术语的滥用。第二是用成功型与失败型去区分诗人的“性格”为两种类别显然不合常理。假如以这观点再跟诗人的事业成功或失败产生一个必然的关连则更牵强。因为事业成功的诗人并不能保证其它方面就无挫折，尤其像感情一类的波折！这就会引致悲伤。而事业失败的诗人，也可能会在其它方面有所获，这就会引致快乐。并且，我们只能说某种某种的性格较易导致成功，或某种某种的性格较易导致失败等。而相反地用成功型或失败型去说一个人或诗人的“性格”则未之或闻！再由此进一步去推演出“理性的诗人”与“纯情的诗人”就更缺乏说服力了。至于理性一辞，依康德，可划分纯粹理性与实践理性，前者是理性的思辨使用，后者是理性的实践使用。不知叶嘉莹女士采取那一种？还是另有其它？显然，叶女士作这种区分受到王国维先生《人间词话》把诗人区分为“主观之诗人”与“客观之诗人”的误导。她在该文中也承认这一点。现在就让我们检查一下王国维先生的说法。《人间词话》里说：“词人者，不失其赤子之心者也。故生于深宫之中，长于妇人之手，是后主为人君所短处，亦即为词人所长处。客观之诗人不可不多阅世，阅世越深则材料越丰富变化，水浒传红楼梦之作者是也。主观之诗人不必多阅世，阅世越浅则性情越真，李后主是也。”

首先我愿意指出王国维先生这一段话有两点错误。第一、《水浒传》、《红楼梦》的作者根本就不是诗人，更不是什么所谓的客观之诗人，他们是小说家。小说家具有丰富的生活经验对于创作小说当然是有利的条件之一，但这也不是绝对的，还要看是写那一类型的小说。我看不出吴承恩、曹雪芹与诗人或客观之诗人有什么关系。第二、是哲学术语的滥用。“主观”、“客观”可以这样随意使用？是知识论的还是形上学的抑美学的使用？王国维先生没有界定。在《人间词话》里也就使用了一次而已。我们同情地了解他的上下文，可知他无非主要想说明“抒情”与“写实”各有不同的偏重罢了，何事于主观、客观？难道真的加上一些高来高去的哲学术语就更引人入胜或增加说服力？显然，叶嘉莹女士未经批判地将王国维先生的“主观之诗人”发展成“纯情的诗人”，而将“客观之诗人”发展成“理性的诗人”。她更把晏殊归类于“理性的诗人”之列！并据此把晏殊的一些作品作出了符合她的设定下之奇特解释。像晏殊的《浣溪沙》：“满目山河空念远，落花风雨更伤春，不如怜惜眼前人。”同样的一句“不如怜惜眼前人”，在晏殊的《玉楼春》又出现了。“不如怜惜眼前人，免使劳魂兼役梦”，依我的了解，晏殊深切地后悔自己当初没有好好珍惜对方(可能跟《蝶恋花》里说的是同一个女孩子！)现在徒然地哀叹山河远隔，落花风雨，以及弄得现在魂劳梦役的，这又何补于事？为什么非要等到眼前的人真正地离他而去了他才会真正的觉悟？他才觉察出这是何等的愚昧？我想他心头里一直发出的话就是：“何必当初！为什么会这样？”但是，叶嘉莹女士却有完全不同的意解。由于她认定了晏殊是“理性的诗人”，所以她在同一文中如此解释说：“如满目一句，除念远之情外，它更使读者想到人生对一切不可获得的事物的响往之无益。落花一句，除伤春之情外，则更使人想到人生对一切不可挽回的事物的伤感之徒劳。至于不如怜取眼前人一句，它所使人想到的也不仅是眼前的一个人而已，而所该珍惜把握的现在的一切。而大晏在另一首玉楼春词中也曾有句云：不如怜取眼前人，免使劳魂兼役梦。由此一句之重复使用，我们更可以体认出来大晏之所屡次提到的眼前人，实在只是表现了大晏的一种明决的面对现实的理性。”确然无疑地，叶女士是先预设了一种看法，再由这种看法去解释晏殊词的内容，才会产生出如此异于正常的理解！很像晏殊变成了理性的诗人后，他的悲痛也变成了是理性的了。有理性的悲伤吗？叶女士在同一文中如此说：“我以为在正中的伤感中，有着执着的热情。在六一的伤感中，有着豪宕的意兴。而在大晏的伤感中，所有的则是一种旷达的怀抱。”固哉！这真是深文罗织啊！读晏殊的《蝶恋花》，相隔整整九百多年，他真实的伤痛，我仍能体切地感同身受，而叶女士在其所谓的“理性的诗人”的导引下，竟漠视别人的悲痛也如此！这正显示出她从未理解以树喻人之词旨实彰彰明甚。肯定地，理性的诗人是子虚乌有的。那么，你认为世界上会有客观之诗人吗？他又是谁？

(注):晏殊另一首词《采桑子》如此写：“梧桐昨夜西风急,淡月眬明,好梦频惊。何处高楼雁一声。”手法与此相似,显然脱胎自李后主。

附：

王国维的“三重境界”说

国学大师王国维曾以诗人的灵动，美学家的敏感，哲学家的参悟，串联了晏殊的《蝶恋花》，欧阳修的《蝶恋花》，辛稼轩的《青玉案》三首词中的三句话（这三句话即：“昨夜西风凋碧树。独上高楼，望尽天涯路”；“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴”；“众里寻他千百度，回头蓦见，那人正在，灯火阑珊处”。）， 把本来不相干的这三句名言连缀成“三重境界”之说，将历史上无数大事业家、大学问家成功的秘密结晶于文学意象之中。

第一重境界，“昨夜西风凋碧树。独上高楼，望尽天涯路。”昨天晚上，猛烈的西风刮来，碧绿的大树上，一片一片树叶凋落。有一点迷茫，有一点凄凉。这是一种变化的意象，时序在变，物象在变，世事在变，心态也在变。在“一叶”的飘零中觉察到秋的到来，“独上高楼，望尽天涯路”，仿佛看到了秋后的冬以及紧接着的烂漫的春。

第二境重界，“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。”这是一种执着地在既定的道路上坚定不移地追求真理，而为之“不悔”，而为之“憔悴”。这里不仅有躯体上之苦乏，亦有心志之锤炼，甚至如王国维所说的可以“不悔”到“牺牲其一生之福祉”。

第三重境界，“众里寻他千百度，回头蓦见，那人正在，灯火阑珊处。”元宵佳节，游人如织，灯火如海，鲜花如潮，就在这样的情景千百度地寻觅，可怎么也找不到，最后在蓦然的一次回首时，却发现佳人就在灯火阑珊处。换言之，寻找到方向对头的道路，又执着地追求，经过千辛万苦，最终豁然开朗，求得“真”与“是”，从而将自己的发现汇入真理之长河中，这是何等的欣慰！

你们俩好了吗？约会还不止一次？注意语言逻辑啊兄弟！

女人的私事？我问我女朋友的私事就回我一句：臭小子你想干嘛？

逛街不是拿来看的！10年，太夸张了一半没人信！

你的经历和我真像啊表白好几次！虽然后来被我打动了，但是后来她变了人似得！以前都叫我小奈儿（呵呵小名）现在都是 小子！

还有哦，千万别在她面前说什么爱不爱的！真的很假！要说是缘分，缘分让我认识你，缘分让我喜欢上你。缘分让我离不开你！（呵呵 随口就说了这句名言）

不过表面上看，这女孩确实感觉是喜欢你的！但是

是不是你不够主动啊？直说喜欢当然没用咯！女孩子害羞的啊！对了。你送的花她收了？哇 笨蛋呀！收了就亲她呀！大老爷们要主动呀！难道还要女孩子对你说，我喜欢你，你做我老公吧！（不可能的呀）都是要男人主动的！用眼神迷惑她，然后深情一吻！搞定！

我家那个宝就是，我第一次吻她，还怕她拒绝我，结果不但没推开我，还紧抱我，舌吻我！我很尴尬，真的。。。。。。。。

这些事我的推荐啊 采不采用随你咯男孩子主动点，，一吻定真情