菲律宾房子值得投资吗

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这是权威房地产网站Global Property Guide（以下简称为GPG）在菲律宾板块下“市场深度分析”（market in depth）的标题。

“The Philippines is now in its 8th year of a house price boom” 指出，菲律宾正处于其房价大爆炸的第八年。在业内人士看来，菲律宾的房地产市场正处于一个持续上升的阶段。

“The Philippines' residential property market continues to perform very well, due to robust economic growth Makati CBD property prices have risen by almost 132% from 2010 to 2018 Yet prices are not high, and yields are good, and the Philippine economy is in the 8th year of strong growth

The average price of a luxury 3-bedroom condominium unit in Makati central business district (CBD) soared 1555% (991% inflation-adjusted) during 2018 to PHP230,000 (US$4,371) per square meter (sq m), from y-o-y rises of 1046% in 2017, 995% in 2016, 1343% in 2015, 711% in 2014, 1437% in 2013, and 1006% in 2012, according to Colliers International During the latest quarter, condominium prices in Makati CBD increased 502% (555% inflation-adjusted) in Q4 2018

House prices continue to rise in other major Metro Manila CBDs:

In Rockwell Center, the average price for a 3-bedroom condominium rose by 106% (52% inflation-adjusted) to PHP244,500 (US$4,650) during 2018。 In Fort Bonifacio, the average price for a 3-bedroom condominium soared by 17% (113% inflation-adjusted) to PHP205,500 (US$3,908) per sq m over the same period”

以下是GPG对于菲律宾房地产市场总结的翻译：

由于强劲的经济增长，菲律宾的住宅市场继续表现良好。Makati CBD的房价从2010到2018年增长了几乎132%。虽然房屋单价不是很高，但回报丰厚，且菲律宾的经济也正处于快速增长的第八年。

根据Colliers，一套位于makati CBD的豪华3室公寓的均价在2018年上升了1555%（已经根据991%的通胀率进行了调整），达到了230,000菲律宾比索（约合4371美元，约合人民币31073元），而2017年同比增长率为1046%，2016年为995%，2015年为1343%，2014年为711%，2013年为1437%，2012年为1006%。在距今最近的季度，makati CBD的公寓价格在2018年第四季度上涨了502%（已经根据555%的通胀率进行了调整）

大马尼拉地区其它CBD的房屋价格继续上涨：

在rockwell中心，一套三室公寓的均价上涨了106%（已经根据52%的通胀率进行了调整），达到了244,500菲律宾比索（约合美元4650，约合人民币33031元）同时期在Bonifacio城，三室公寓的均价上涨了17%（已经根据113%的通胀率进行了调整），达到205500菲律宾比索（约合美元3908，约合人民币27763元）

我们可以看到由于菲律宾稳定高速的经济增长，发达的BPO（服务外包）业务以及较为年轻的人口构成，菲律宾国内房地产市场正处于上升期，且房价增速在2018年达到了近几年内的最高值（1555%）。尤其是大马尼拉地区，作为菲律宾最为繁华的地区，其主要CBD的房屋均价已经接近我国二线城市核心地段以及一线城市郊区的房价，且随着菲律宾基础设施建设在大马尼拉地区的完善以及不断加深的商业开发，这一地区未来的房价仍然具有相当的上升空间。

除去房地产市场价格水平的普遍上升，菲律宾，尤其是大马尼拉地区的房地产仍具有较高的收益水平：

根据GPG的数据统计，大马尼拉地区的房地产收益率（根据面积分为3类）基本都达到了年化7%以上，高于菲律宾国家平均水平。GPG对于马尼拉房地产收益水平做出了如下的总结：“Yields in Metro Manila are exceptional, by international standards”（即以国际视角来看，大马尼拉地区房地产的收益水平是出色的）

我们再对菲律宾以及大马尼拉地区房地产市场进行进一步横向比较：

从亚洲各国房地产的收益率进行横向比较：

从亚洲热门城市的角度进行横向比较：

我们不难看出，菲律宾整体房价处于一个快速上涨的阶段，尤其是大马尼拉作为菲律宾的核心地段，上涨趋势更为明显；菲律宾整体房地产租金回报率领先于亚洲，而马尼拉的房地产租金回报率则领先亚洲其他热门城市；马尼拉当前房价相对其他人们城市较低，入场门槛低；除此之外，有“0首付”，“无息首付分期”等付款优势，投资者可以充分利用杠杆进行购房。

总之，从数据的角度而言，马尼拉房地产市场正处于蓬勃发展期，值得投资者着重关注。

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      菲律宾华人集居最多的马尼拉马尼拉中国城(Binondo)，到处都听到闽南话和国语，看到汉字。近年来中国新移民大量涌入，马尼拉中国城到处大兴土木，这标志着菲律宾华人的能量无论在主流社会或在传统的马尼拉中国城，都更上层楼。

       马尼拉中国城(Binondo)是菲律宾华人聚居和经商最主要的地方，也是著名的观光景点。从邮政总局过来，通过琼斯桥(Jones Bridge)脚下的中菲友谊门，便进入马尼拉中国城的金融街Quintin Paredes，在不到1公里长的街道上，拥有25家银行的分行。马尼拉中国城最主要的街道王彬街(Ongpin St)街道狭窄，但两旁商店栉比鳞次，聚集了银行、百货、五金首饰、钟表、中西药房、中餐馆等数百家店铺。这条街道中文店名的店铺星罗棋布，到处可听到中文看到中文招牌，令人体会到浓浓的乡情。最近数年，随着大量新移民涌入到马尼拉中国城经商与生活，马尼拉中国城生机再次焕发，要知道几百年以来，马尼拉中国城一直是菲律宾最繁华的商业贸易区。

       新移民经济充裕，生活方式保持着中国大陆的作风。他们消费力高，精明的地产商发掘到这个不寻常的市场，纷纷向马尼拉中国城挺进，项目一个接一个上马。

                                            发展商纷纷挺进马尼拉中国城

     看好马尼拉中国城发展潜力，并致力于提升整个马尼拉中国城城市品位的开发商，当属菲律宾最大的房地产公司之一的美加房产公司(Megaworld)。其董事长吴聪满(Andrew Tan)，出生于福建的华侨，他在马尼拉马尼拉中国城进行一项占地26公顷的旧城改造计划，推出一个集大型商场、高尚住宅、商业办公大楼的大型综合小区“新天地”(City

Places)。

      小时候在马尼拉中国城生活的吴聪满对唐人街充满感情。他在马尼拉中国城发现了原本有2座公立中学的该地块，兴起改造的念头。经与当时的马尼拉市长亚典沙商讨，吴在马尼拉码头区政府地兴建两座学校作为交换，将该两公立中学迁至那里，在原址进行马尼拉中国城史无前例的建筑计划。该项目包括8栋高尚住宅大厦，一栋兼具写字楼的购物中心一栋五星级酒店，还有一条宽20米、长200多米的步行街，两旁将拥有各种专门店、食肆、酒吧和露天用餐场所，其中式的建筑风格中将兼蓄了菲律宾和西班牙的影响，建成后预期将成为马尼拉最突出、最多人游览的新观光区。

       该项目目前正在进行20层高的A栋与12层高的B栋住宅楼之混凝土工程，于2011年竣工。而4层高的批发商场模仿新加坡风格的天桥连接着5层高的主商场，这些天桥横跨步行街。新天地批发商场拥有800个从9、10至135平方米的商铺。同时，已经投入使用的美加广场（LuckyChinatown Mall）,是一座耗资70亿比索打造的高档购物中心，也成为马尼拉中国城最新的购物休闲中心。2012年8月15日开业之际，菲律宾总统亲自主持开业典礼。

      不仅如此，吴聪满博士，完成了新天地的开放之后，立即启动另外一个大型建筑项目，将于今年 动工，那就是马尼拉仅有的“水岸海景高尔夫∙国际综合社区”——君临天下（NoblePlace）,传说此建筑项目是总结新天地的基础之上，为中国人量身打造的高档豪宅，现在正在发售中，并吸引了大量来之海内外的华人和国人纷纷投资美加房产君临天下。

                                   美加房产 君临天下效果图

     新天地毗邻是闻名全菲的“一六八(一路发)商场”，该面积18万平方米的商场现在不但是菲国家喻户晓的廉价商品市场，更成为全菲商贩的主要货源，就连前曾经的第一夫人伊梅尔达及其他政客名人也常光顾。“一路发”商场以出售大陆仿造的世界名牌闻名，由于商品琳琅满目，价格适中，冲击菲律宾大购物商场，2007年一度遭警方搜查封闭而成为新闻焦点。

                                                    168住宅大厦，楼下是168商场

      “一路发”的开发商是经营成衣的陈本溜，他因成衣业竞争激烈结束营业，构造出售中等价位商品的“一路发”商场，改变了菲律宾的零售业生态。受到商场成功的鼓励，并看到美佳世界等地产巨头挺进马尼拉中国城，陈本溜在“一路发”商场抢先推出二栋42层高的双厦住宅商业大楼，并以较低的价格出售，也引起热烈的反响。

     “一路发”双厦打出“为你量身订造的马尼拉中国城”口号，大楼包括5层高的购物商场，内有一间超市、食品广场和1000多家商店，工程分两期，首期将于两年后完成购物中心部分，4年之后全部住宅及其他附属设施全部完成。

      与此同时，其他发展商也纷纷挺进马尼拉中国城兴建项目。在马尼拉中国城主路王彬街交界的颜拉拉街(GandaraSt)青年会(YMCA)原址，一座33层高的豪华高层公寓“利园”(Lee

Tower)突然平地而起，在短短的8个月内，所有单位和地面店铺全部售完。紧接着，位于王彬街心脏地带777号的39层豪华公寓“豪园” (MandarinSquare)也迅速上马，主宰马尼拉中国城的天际线。这两座高楼改变了马尼拉中国城的面貌，也引起人们广泛的谈论。 

     这两座大楼的开发商是安泰地产集团(有限)公司(Anchor LandHoldings，Inc，ALHI)，该公司年轻的董事长李青松(StephenLee)说：“父亲教导我做生意要有信用，重承诺，对我影响很深。父亲60岁去世，他生前最想在王彬街盖一栋房子。为了完成他的遗志，我在马尼拉中国城到处寻找地块。无意中发现马尼拉中国城有10万多个新移民家庭，这些新移民具一定的经济基础，都在周遭地方做生意，由于不懂英菲语，语言不通因而都不想离开马尼拉中国城。华人区罕有舒适的现代家居，随着大家对居住环境要求日渐提高，对高质量楼盘需求殷切，我发现了这个庞大的市场，于是将(金融区)马卡迪豪华住宅的风格带到马尼拉中国城。”

2008年下半年发生的全球金融海啸使菲律宾许多地产开发商纷纷放缓推出新项目，或延迟建筑施工，安泰地产反其道而行，从速赶建在建中的楼盘，并持续推出马尼拉中国城马桑凯街(MasangkaySt)39层高的华顿花园(Wharton ParkSuites)，目标是迎合想住在该华校林立地区的华人家庭之需求。即将推出的还有楼高55层、预定将成为马尼拉马尼拉中国城最高地标的“安泰一品” (Anchor SkySuites)，位于王彬街黄金地段，原亚洲戏院旁，大楼内有别致一格的空中花园。李青松认为马尼拉中国城的市场仍有很大的空间，新移民不断涌入，老华人又不愿离开做生意生活大半生的地方，“其潜在的市场还非常广阔”。

综上所述，目前马尼拉中国城已经建成的地标建筑是

1美加广场（LUCKY CHINATOWN MALL）

2新天地（City Place）

3168大厦

在建的地标是：

1君临天下(Noble Place)

2安泰一品

古建筑是

两座五百年前的天主大教堂

Binondo Church

Santo Cruze

详细的菲律宾共和国简称菲律宾，是东南亚一个群岛国家，位于西太平洋，北隔吕宋海峡与台湾相望，南隔西里伯斯海与印尼相望，西隔南海与越南相望，东边则为菲律宾海。由西太平洋的菲律宾群岛（7107个岛屿）所组成的国家。马来族占全国人口的85%以上，包括他加禄人、伊洛戈人、邦班牙人维萨亚人和比科尔人等；少数民族及外来后裔有华人、阿拉伯人、印度人、西班牙人和美国人；还有为数不多的原住民。有70多种语言。国语是以他加禄语为基础的菲律宾语，英语为官方语言。国民约84%信奉天主教，49%信奉伊斯兰教，少数人信奉独立教和基督教新教，华人多信奉佛教，原住民多信奉原始宗教。人口9220万。菲律宾全球人口最多的20个国家之一，也是东南亚地区人口增长率最高的国家。2010年底菲律宾人口数量达9，401万。菲律宾人口委员会执行主任托马斯·欧西亚斯说，菲律宾每年出生大约200万人，2011年底全国总人口将达到9，580万人，人口增长率约204%，与104%的理想增长率相差甚远。在菲律宾，一对夫妻生育三、五个孩子相当平常，在商场里常能看到一对夫妇拖着一大群孩子逛街的情景。而未婚生育、低龄生育的现象也不罕见。菲律宾大部分是由山地、高原和丘陵构成。多活火山，地震频繁。棉兰老岛的阿波火山是菲律宾最高的山峰，吕宋岛的马荣火山是菲律宾最大的活火山，同时也是世界最小的活火山。主要河流有棉兰老河、卡加延河，贝湖是全国最大湖泊。菲律宾国土面积2997万平方公里，是东南亚岛国。位于亚洲东南部。北隔巴士海峡与中国台湾省遥遥相对，南和西南隔苏拉威西海、巴拉巴克海峡与印度尼西亚、马来西亚相望，西濒南中国海，东临太平洋。共有大小岛屿7，107个，其中2，400个岛有名称，1，000多个岛有居民。吕宋岛、棉兰老岛、萨马岛等11个主要岛屿占全国总面积的96%。岛上山峦重叠，三分之二以上岛屿是丘陵、山地及高原。多火山，全国有52座火山，多优良港湾。