「三孩开放」：住房改善、学位房需求飙升，大户型或变抢手

风财讯 黄小妹

5月31日，中共中央政治局召开会议，审议了《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

当婚育制度渐成体系，再加上生育扶持政策到位，或许三孩生育政策将带来的变化不可估量。

对于房地产行业而言，人口是长期影响因素。三孩生育政策对房地产影响几何？风财讯采访业内专家深度解析。

多位业内人士认为，三孩生育政策如今能够真正提升生育意愿的前提下，将提升住房需求，其中改善型需求较为明显。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。三胎家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。

知名地产分析师严跃进表达了类似观点，人口政策变动，对于房地产在内的各个产业影响较大，最典型的就是，住房户型的改善是一个重要的课题和趋势。这对于房企来说是一个重大的利好，未来预计对于户型的设计标准会有所转变，对于三孩家庭购房方面的支持力度也会提高。

严跃进预计，传统的“90以下小户型、90-144中户型、144以上大户型”的户型分类格局会转变。这对于一些主打大户型的房企来说显然是利好。而这个过程中，一些金融贷款政策、税费政策等也会有所变化，这都会形成一系列的调整。

中原地产首席分析师张大伟认为，三孩”政策放开对房地产市场的直接影响在于购房需求的增加，其中对改善型需求影响最为直接。4-5居的需求增加，但比例有限，但目前二手房市场供应大部分以2-3居为主。4-5居新建商品房已经大部分是豪宅，这部分客户以前也并未受抑制。

从此前二孩政策落地后的市场表现来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，三孩政策之后，对住房需求不能太乐观。

李宇嘉分析，二孩政策后，很多开发商客研部门开始设计新产品，针对二孩政策落地后的家庭改善需求。但事实正面，这类产品需求的潜力有限，只针对部分经济实力比较强的家庭。大部分二孩家庭，由于子女养育压力增大，对住房更大空间的需求，往往难以实现。三孩政策后，这部分人群进一步向金字塔上尖靠拢，人群占比进一步下降，对住房的需求不能太乐观。

李宇嘉强调，“当然，如果生育扶持政策力度加大，提高生育意愿，一孩、二孩生育意愿可能会被激活，这对于住房改善型需求，是巨大的刺激，也会带动存量住房循环，先卖后买的需求会增加。”

三孩生育政策对学区房的影响，多位业内人士均认为，学位房需求会增加，同步的是，学区房价值大打折扣。

李宇嘉分析，生育扶持政策出台，不仅是鼓励三胎，而且扶持生育和养育的政策发布后，生育意愿有望提高、一二胎也有望增加。鼓励多生小孩，降低生育和养育成本，学区房的需求就会增加。当然，能多生的，一定是经济条件好，富裕的人群，这部分人群也是高档学区房的消费者，也是抬升学位房价格的主力人群；中产、中等收入人群，极力去探学位房，也是学位房价格的推动者、受害者、无奈者；其他人，由于多孩带来的经济压力、养育压力，无暇也无经济条件购置学区房。

张大伟则认为，未来学区房拼抢的确激烈，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。未来学区房名额的争夺将更加激烈。

三孩生育政策带来学区房需求提升的同时，业内观点认为，学位房亦将迎来大变局。

李宇嘉认为，学位房大变局。学位房问题，已经到了不解决不行的时候了，而且是倒逼式的。如果要提升生育率、提升生育意愿，就得解决高房价，特别是高学位房价格的顽疾。近期，随着中央政治局会议提出，打击学位房名义的房价炒作，各地都在出台政策。同时，现在热点城市在多校划片、摇号入学、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，学位房也开始降温，比如深圳学位房价大跳水，学位房最集中的福田百花片区，普遍不同幅度地下调学位房的价格，上海在指标到校的影响下，学位房价格普跌。

“关键看改革力度、政策执行力度。教育投入和均等化策略，能严格执行、持续执行，就有望让学位房降温。如果只是一阵风，预计影响非常有限。生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，带动对公办学位的需求，如果供应上不来的话，所有公办学位的住房需求都会增加，带动房价上涨。”

智谷趋势提出猜想，教师轮换制或将大面积试水，学区房价值大打折扣。智谷趋势分析，教育资源的充分流动，也有助于解决天价学区房问题。学区房改革将会加速向全国蔓延，数十万一平的学区房走到末路了。这不仅仅是教育领域的改革，也很考验各地决策者的胆识和魄力，需要一股把长期利益放在首位的决心。

住房成本是人口生育率的重要影响因素，会议中明确提到“加强税收、住房等支持政策”。

许小乐建议，对于多孩家庭的住房支持政策主要从降低购房成本的角度入手：

第一，加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；

第二， 重点城市适时放松多孩家庭限购套数；

第三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；

第四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的的相关税费等。

严跃进认为，此次三孩政策产生的影响力，显然要超过老龄化的相关配套政策。他具体谈到，三孩政策关系到生育、抚养、教育等内容，后续显然要在生育政策、抚养政策、教育政策等方面做系列配套措施，其中最典型的，后续各地配建学校等方面需要强化，尤其是开发商和教育部门需要测算入学的儿童等内容。

“现在很多人不愿意生育，也是因为生育成本太大。如果三孩政策推进，后续也需要解决购房成本的问题，减少顾虑，包括多套住房认购方面资格的认定调整等，进而真正促进生育率的提高。”

三孩生育政策对于城市发展的机会，许小乐提及，三胎政策最大的收益城市是二线城市，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。

可研智库观点指出，长期来看，城市的人口增长速度或将随城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的不同出现严重分化。随之而来，综合各城市调控政策的分化与“两集中供地”政策的出台等因素，城市投资机会或将发生变化，房地产企业对城市投资机会的研判，或再度迎来重要窗口期。

　　偷工减料的“惊装房”，以次充好的“毒衣柜”，威胁健康的甲醛超标现象……近年来，全国各地出现的精装修房纠纷层出不穷，不少市民购房时被天花乱坠的宣传迷了眼，最终造成极大损失。近日，记者走访了解几处精装房出现问题的小区，发现精装房的常见陷阱，提醒街坊购房时长个心眼。

　　陷阱一：千万豪宅渗水 开发商仍要求先验收再善后

　　买房前承诺的装修标准，业主收楼时却遇到没完工还得签字验收的无理要求。一名在天河区购入千万豪宅的业主柳女士告诉记者，由于投入资金较多，她去年年底收楼时格外谨慎，付费找到专业验房公司帮忙检查。不曾想到，交楼标准设备说明中提到的“智能化客厅”、“全进口智能厨房”完全感受不到，甚至能直接看出地板开裂、墙体渗水等问题。

　　“验房公司的人都感叹，从未见过如此粗糙的装修，根本未达到售楼标准。”柳女士称，验房公司在验房报告上划分出14个区间，每个区间至少存在两三处问题，多的地方高达10处问题，即便如此，开发商仍然要求先验收再善后，柳女士最后无奈签字收楼，但房屋内的各处问题至今仍未得到妥善解决。

　　无独有偶，在海珠北路附近购房的张伯表示，新装修完的房至今看不到竣工图纸和质量标准手册，但对方却要求其先验收。“连门锁都还没装上，收房的检验标准也不提供，我都不知从何验收，就要我签字。”张伯无奈地说，去年7月开始装修的房子至今还僵持着，对方坚持要业主签了字再把余下的部分装修完。

　　陷阱二：不见承诺的高档材料 入住两年间反复维修

　　样板房设计精美，销售人员承诺用上等材料，但购房者往往是装修材料的门外汉，遇到以次充好的情况很容易被忽悠。番禺钟村的某业主钟先生回忆，2013年他看到售楼广告后前往楼盘看房，合理的布局设计和资料中承诺的高档装修材料让钟先生十分心动，最终购买了一套商品房。

　　没想到，入住后却异常闹心，麻烦事一件接着一件。“购房时承诺的4500元每平方米的装修标准，才两年时间已经返修无数次了，大家都被搞得很疲惫。”钟先生介绍，2014年11月收楼时，许多问题无法立即看出来，例如整栋楼的外墙瓷砖是泥沙粘贴而非水泥，入住后遇到潮湿天不少瓷砖便脱落下来。

　　此外，收房时虽然业主们能闻到家具有气味，但考虑到新房本就需要通风散味，没想到如今衣柜、储物柜仍然有刺鼻气味。“虽然他们有作出回应，但许多业主家反复维修反复出现问题，这还怎么住”钟先生气愤地说。

　　陷阱三：学位诱惑抬高单价 省一级变区级小学

　　“该楼盘三栋一共400余户业主，大部分都是冲着学位来的。”珠江新城某新楼盘的业主黄女士告诉记者，购房初期，销售人员、宣传资料中，开发商都承诺业主将拥有省一级小学学位，至今楼盘的宣传视频仍播放着“省一级百年名校教育配套”的广告语。记者了解到，业主多方打听后发现该楼盘的配套学位实际上是区级小学。

　　从业主群中对于学位需求的统计数据中看到，接受调查的116户业主当中，对省一级学位有需求的超过八成，其中34名业主属于2016年急用学位，26名业主家的孩子将于2017年上小学，43名业主5年内需要小学学位，5名业主认为省一级学位是卖点才考虑投资购房，仅8名业主未考虑过学位问题。

　　业主李**告诉记者，她的新房价值770万元，首付500多万元，购置均价近5万/平方米的高价房，就是为了孩子读书的学位，“双方老人都掏出了这辈子所有积蓄，现在家底掏空了，学位却没了。”

　　购房验房须小心识“坑”

　　广东金桥百信律师事务所朱中杰律师表示，精装房的购买与验收的各个环节中，存在许多问题容易忽悠购买者。

　　业主验收后有问题很被动

　　首先，业主应该警惕开发商要求先签收再完工的要求，这对业主很不利。如果房屋建筑和装修最后阶段的工程没有做好，也会给业主之后居住房屋造成诸多不便。业主的验收行为相当于承认房屋的建筑和装修都符合标准，如果之后房屋质量出现了问题需要走上法庭，开发商只要拿出业主的验收材料，就会让业主非常被动。

　　朱律师建议业主们在怀着兴奋心情收楼时，也要保持理性，在房屋完工并且仔细检查过之后才能签订相关的签收材料，如果发现有瑕疵，也要在合同约定的期限内提出，并且保留提出过意见的证据。此外，如果房屋在交付后保修期内出现了质量问题，业主要尽快通知开发商进行保修，开发商应当在合同约定的期限内修复房屋，业主在修复期间因要在外租房等而受到的损失可以让开发商承担。

　　学位房学区房要分清

　　朱律师指出，现在有不少开发商为了提高房价都在炒作学位房、学区房。其实这是两个不同概念，学位房是指开发商与学校有合作，学校会分配一定的入学名额给业主子女，让他们不需通过入学考试就能入读名校。但事实上也可能会出现学校分配的入学名额不足以分配给所有业主子女的情况，这就会出现即使买了房屋业主的子女也无法入读名校的情形。而学区房则是指如果业主入户“学区房”，那么，其子女可以按规定入读在户口所在地分配的学校。但学区是由教育部门根据生源的分布来划分的，这样就可能出现去年还是学位房的房子今年变成了非学位房的尴尬局面。

　　因此，无论是购买什么房屋，开发商都是无法百分百保证业主子女就读名校，业主在购买房屋前必须充分考虑各种情况，切不能盲目相信开发商的宣传广告。朱律师建议如果业主是为了“学位”而购买房屋的，须把相关的“送学位”条款写进合同，并约定开发商的违约责任，这才能保障自己的合法权益。

（以上回答发布于2016-12-08，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产信息

如今市面上的房屋类型有很多，比如：loft公寓就是其中一种。那么问题来了，你知道loft公寓首付比例是多少吗？loft公寓的优缺点有哪些呢？如果你对此感兴趣的话，不妨随我一起来了解下。

loft公寓首付比例是多少

loft公寓的首付比例最低为百分之五十，贷款最高年限为十年，而且不可以使用公积金贷款，只可以纯商业贷款，因此这也成了loft公寓的一大弊端。

loft公寓的优点

1总价低、使用面积大

loft公寓最大的优势之一就是总价低、使用面积大，因此这也是为什么如此受广大购房者青睐的原因。开发商常打着“买一层送一层”的旗号，也是就是按一层的建筑面积来算，而使用面积却是销售面积的2倍，这会让许多购房者产生“捡到便宜”的错觉。

2空间可塑性强

由于loft公寓采用的是复式结构，因此给提供了创意与改造的想象空间，用户完全可以按照个人的喜好，随意创作出功能不同、风格各异的空间。

3地理位置优越、交通方便、周边配套高的优点

同样地，LOFT公寓属于商业性质，有不限购的优点，这对于很多想买来过渡居住的“三无(无钱、无当地户口、无交够社保)”青年来说，是个福音。

loft公寓的缺点

140年产权、升值空间低

根据《物权法》规定：住宅使用权期限届满时，可自动续期，非住宅使用权期限届满后，续期必须根据法律法规来办。也就是说，40年产权到期时，还需补交土地出让金，至于缴纳方式和金额，至今都还是未知数。此外，跟住宅相比，LOFT公寓的升值空间低。

2不能落户

相信大家都知道，loft公寓是不允许落户的，因此不能享受该片区的学位房。

编辑总结：看完以上介绍，相信大家对loft公寓首付比例也有了进一步的了解。如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将为大家呈现更多的精彩内容。