从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。
据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。
很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。
本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。
一、宏观经济和政策的影响
宏观经济状况
作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。
优惠政策
为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。
从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。
国家层面：如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；
北京市层面：如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。
地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。
具体某个项目楼盘层面：很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。
从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。
针对企业：入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；
针对员工：入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。
对外资的引导
随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。
银行贷款政策
国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。
人民币汇率的变化
人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。
在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。
地块供给面积控制和地价控制
类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。
相关产品市场的变化
很多相关产品市场的发展状况发生变化也会给写字楼市场带来明显的影响。比如住宅市场。2005年和2006年5月，国家六部委联合发布了旨在抑制住宅市场价格上涨过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅市场的投资受到比较直接的影响，而写字楼投资门槛较低，且风险较小，导致很多原本投向住宅的资金都转而投向了写字楼市场。
另一个比较明显的产品是原来广泛使用的商住楼。随着市场秩序整顿力度的增加，行业规则更加严谨，那些原来位于政策边缘的项目将遭遇前所未有的尴尬。6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。商住楼遭遇的尴尬境地使中小型企业转而入住中低档写字楼。
二、竞争对手的影响
对特定写字楼的销售存在明显影响的竞争对手主要来自于三个方面。首先是之前累积的市场上写字楼的存量，第二个是与该写字楼同时入市的其他写字楼，第三个是出于需求方对未来市场的预期，在未来可能出现的写字楼，而第四个方面则是来自更广范围的竞争，即地域间或城际间的竞争。
已有市场存量
很明显，写字楼市场的已有存量越大，对于当期出现的写字楼楼盘的压力会越大，他们将共同争夺目前的需求市场。
本期供应量
上市时间越靠近、档次越接近的写字楼之间的竞争自然是最为激烈的，而且由于单个写字楼的体量一般都比较大，所以一个地区如果有某个项目楼盘刚竣工而没来得及入住时，会使得该地区的空置率迅速上升。有报告显示，虽然北京房地产市场在2006年上半年总体走势稳健，甚至大多数分区市场的空置率轻微下降，但随着凯德大厦的竣工，北京市的写字楼市场的整体空置率上升了两个百分点。
未来可能（新）出现的供应量
这个方面的影响可以从两个角度来衡量，一方面是企业出于对未来写字楼市场的预期，而导致其目前的租赁或购买决策发生改变；另一方面是新出现的写字楼对原来写字楼已入住企业客源的争夺。
对于CBD的一些写字楼来说，2005年下半年至今北京写字楼市场出现与上海市场最大的差异现象在于：企业办公地点的搬迁是从未有过的频繁，在大量的企业离开CBD之后，又有大量其他企业进驻CBD。三元桥佳程广场的主要客户都来自于CBD迁出的大型跨国公司，摩托罗拉也搬出自己独立的写字楼，从CBD迁往新开发区，其他很多传统制造行业和科技行业公司则纷纷从CBD迁往望京和中关村科技园区；大型的国有公司也纷纷迁址，原位于招商局大厦的51job也迁往商务环境尚不充分的北三环环球贸易中心。在这次较大规模的搬迁中，写字楼市场展现的是双向的流动，在规模庞大的传统制造业离开CBD之后，填充着CBD的是小而精悍的服务业。
在“CBD将成为服务业中心，传统行业将分散到其他办公成本更低的区域”的预言下，当原有传统写字楼无法跟随企业发展的步伐，而新一代高档写字楼层出不穷时，竞争的推力和拉力将使得迁移潮在所难免，各区域也将面临重新定位。
全北京的营业厅列表
北京移动西直门营业厅
66186597
西城区西直门内后半壁街56号
北京移动西单营业厅
66532208
西城区西单北大街131号
北京移动三元桥营业厅
64603883
朝阳区霞光里2号
北京移动望京营业厅
64718603
朝阳区广顺北大街望京通信大厦
北京移动广渠门营业厅
67100839
崇文门广渠门内大街甲39号
维修中心月坛营业厅
68051910
西城区南礼士路42号
西四合作厅
66023456
西城区西四南大街76号
电报飞华网桥合作厅
63060754
西城区西长安街11号
世纪申成西单合作厅
66519673
西城区西单北大街131号
腾龙马甸桥合作厅
62002293
西城区北三环中路27号
西直门通信大厦合作厅
66132998
西城区西直门内后半壁街56号
华联阜城门合作厅
88384535
西城区阜外大街1号
中复三里河合作厅
68532475
西城区月坛南街71号
国讯东四合作厅
65282879
东城区东四南大街52号
健力通蒋宅口合作厅
84282168
东城区安定门外大街68号
协亨王府井合作厅
65127136
东城区王府井大街249号
中复安定门合作厅
64003777
东城区安定门内大街19号
金飞鸿亚运村合作厅
64940498
朝阳区安慧北里2区4号楼一层
中复东大桥合作厅
65916591-1104
朝阳区工体东路甲18号
九州通芍药居合作厅
84613678
朝阳区太阳宫芍药居甲2号内12号
通万宝朝外合作厅
65991960
朝阳区朝外大街19号
通万宝白云合作厅
85750037
朝阳区朝阳路兴隆西街2号
蜂星双榆树合作厅
62649182
海淀区双榆树西里1号楼下
信发五棵松合作厅
68275603
海淀区西翠路12号
九州通中关村合作厅
62574535
海淀区中关村大街49号
中鸿信牡丹园合作厅
62351888
海淀区北土城西路143号
瑞奥风上地合作厅
62967736
海淀区信息路28号信息大厦一层东厅
华讯大钟寺合作厅
62583958
海淀区北三环西路甲23号（目前只收话费）
城乡公主坟合作厅
68296628
海淀区复兴路甲23号
天机鸿信公主坟合作厅
63980313
海淀区西三环中路甲18号
市区营业厅
市区营业厅
市区营业厅
中复白颐路合作厅
68498787
海淀区中关村南大街1号
世纪禧讯五道口合作厅
82865759
海淀区五道口华清家园6号楼一层
跨世纪红桥合作厅
67160683
崇文区崇外大街临30号
百利丰前门合作厅
67026528-811
崇文区前门大街40号
信发蒲黄榆合作厅
67662808
丰台区刘家窑路蒲安西里15号
中邮通信方庄合作厅
87681944
丰台区方庄蒲方路22号
中复北大地合作厅
63822858
丰台区丰台路98号
华联石景山合作厅
68665719
石景山区石景山路22号
一方元通白纸坊合作厅
83520556
宣武区白纸坊西街丙6号
弗斯特大观园合作厅
63550367
宣武区南菜园街甲68号
华联广安门合作厅
63438403
宣武区广安门外大街180号
郊区营业厅
郊区营业厅
郊区营业厅
北京移动平谷营业厅
69977996
平谷区新平北路57号
北京移动密云营业厅
69040139
密云鼓楼东大街电信大楼
北京移动顺义营业厅
69440891
顺义区中山南街
北京移动延庆营业厅
69177798
延庆妫水北街西侧
北京移动通州营业厅
69535695
通州区车站路4号
北京移动门头沟营业厅
69861772
门头沟区新桥大街57号
北京移动昌平营业厅
69708686
昌平区东环路
北京移动房山良乡营业厅
89372588
房山区良乡西路南里甲4号楼
北京移动怀柔营业厅
69682400
怀柔区青春路20号
北京移动大兴营业厅
69221000
黄村西大街兴华中里14号楼
燕山合作厅
81332222
燕山向阳路60号
昌平天通苑合作厅
84840616
昌平东小口镇天通苑小区5区9号楼1门
昌平新利来合作厅
69724322
昌平区西关路4号
房山合作厅
69310999
房山南大街57号
顺义南街合作厅
69463403
顺义区光明南街工人文化宫一层
密云鼓楼合作厅
69085090
密云县鼓楼东大街烟草专卖局专卖局大厦一层
北京朝阳区北苑路电话：84939880
地址：朝阳区北苑路42号K酷时尚广场3-4层
北京团结湖电话：65011977
地址：朝阳区东三环北路团结湖长虹桥西南角新时代证券大厦3层
北京望京福码电话：84712255
地址：朝阳区广顺北大街33号福码大厦写字楼A座9层
北京安贞博纳德电话：64427878
地址：朝阳区安贞西里三区博纳德大厦3层
北京亚运村奥亚电话：84892255
地址：朝阳区北苑路169号奥亚酒店2-3层
北京富力双子座电话：58764887
地址：朝阳区东三环中路55号双井桥富力双子座B座1702室
北京朝阳大悦城电话：85563386
地址：朝阳区青年路西里5号润枫水尚(工商银行2层)
北京三元桥半岛国际电话：84419500
地址：朝阳区夏家园11号楼2层10号商业
北京十里河联合国际电话：87667500
地址：朝阳区东三环南路19号联合国际大厦甲段3层我来回答
欢迎分享，转载请注明来源：表白网
微信扫一扫
支付宝扫一扫
评论列表（0条）