天津家装 天津雅颂居二手房

天津雅颂居二手房平均价格 53000元/㎡

开盘时间 2014年7月1日 开盘描述 1号楼

主力户型 三居(建面186㎡) 三居(建面180㎡) 三居(建面191㎡) 查看全部户型

精品房源 3号楼-1-57层-5707 319万元/套

楼盘位置 河东区 六纬路、六经路交口南侧

天津雅颂居高层1号楼剩余大户型在售，180和186平米3居，均价53000-56000元/平米，61层到顶，6梯7户，精装现房，精装标准4500元/平米，赠部分家电，包括冰箱、洗衣机、微波炉、烤箱、热水器、空调，物业费58元/平方米月。

施工进度：天津雅颂居目前为现房。

贷款：天津雅颂居支持一次性、公积金贷、商贷。

天津雅颂居租房6500 元/月

面积：87平米

房屋户型：1室1厅1卫

楼层：低楼层 (共61层)

房屋朝向：东 北

地铁：距地铁1号线营口道515米

小区：天津雅颂居 - 8套出租中

位置：河东 大王庄

香港嘉里集团是亚太地区最大的多元化发展跨国集团之一，旗下嘉里建设有限公司在国内开发了诸多大型项目。天津嘉里中心位于南站中心商务区，将用5至7年时间建成集酒店、写字楼、高级公寓、商场等功能为一体的大型综合性商贸项目。天津嘉里中心项目位于南站中心商务区，将建成集酒店、写字楼、高级公寓为一体的大型综合性商贸项目，项目范围以六纬路、六经路、保定桥延长线和海河东路为界，用地面积86164平方米，地上总建筑面积为499000平方米。

天津精装修楼盘

精装修相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修和精装修两种。根据由建设部修订的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求精装修在交房屋钥匙前，功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房以及卫生间的基本设备全部安装。今天，大家就一同来看看天津精装修楼盘业主吧！

1华润紫阳里

开发商：华润城市交通设施建设投资有限公司 

楼盘简介：华润紫阳里位于天津市和平区金街之上，地处锦州道和新华路之间、东至长春道、南接山东路，总占地面积7437平米，建筑面积44630平米，是金街唯一15层法式建筑综合体。集酒店、精装公寓、销售于一身的综合性企业。35-90平米精装酒店式公寓为香港木棉花酒店全程服务托管；30-300平米的临街企业可提供高端餐饮、品牌休闲等不同的企业需求；近700个停车位，解决了金街停车车位问题；6000平米稀有法式园林、500平方米豪华私家会所大大提升了这里的居住环境与生活品质，机遇成就了城市中心最为稀缺的生活居所。

2天津富力中心

开发商：富力地产 

楼盘简介：天津富力中心是恒大地产在天津市的小白楼CBD后者开发城市综合体，项目四至为：东至江西路，西至南昌路，南至芜湖道，北至合肥道。毗邻地铁1号线，紧邻天津经济贸易中心、国际大厦、金皇大厦、泰达大厦、信达广场、滨江万丽酒店、凯旋门大厦、音乐厅等小白楼CBD标志性建筑。天津富力中心整体规划为200米高的“双子座”，地上建筑面积达15万平米，地下3万平米，四层停车场，建筑强度不大于55%，绿地率不小于25%。产品形式共有三种：顶级豪宅、甲级商业和高端写字楼。天津富力中心精品定制服务式公寓塔楼：54层，面积68000平米，立式单层面积1300平米，一居—四居四种精装修户型，面积区间为70--300平米。由国际级物业顾问公司提供联合管理，符合国际化水平服务式的公寓。

3中海中信八里台

开发商：中海地产 

楼盘简介：中海中信八里台是中海地产进入天津以来首个高档次精装低密洋房大盘，坐落于城市核心地带河西区八里台。项目土地面积资源约9万平米，建筑面积22万平米，将建设包含英伦风格特色低密住宅、高层精装豪宅、品牌公寓居住品质及甲级写字楼、英式风情商业街等商业品牌。

4金融街融御

开发商：金融街融展置业有限公司

楼盘简介：吉宝佘山御地处市区金三角，位于天津市和平区金融城之内，占据金融城规划核心区域。北起长春道、西至大沽北路、南到哈尔滨道、东临吉林路，属天津核心商业中心区CBD、CRD交汇的核心区域。项目占地面积27万平方米，建筑面积约2105万平方米，是集写字楼、城市高端公寓及别墅以及金融产品于一体的海河沿线综合体项目。

5万科新梅江柏翠园

开发商：天津万城置业有限公司 

楼盘简介：万科新梅江柏翠园，位于天津市重点规划的河西新梅江板块。新梅江板块继海河沿线改造、市政府南迁及文化中心落成之后，作为天津城市市场发展三大战役收官之作，汇聚全城目光。新梅江规划范围东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线，项目总规划用地面积约17平方公里，规划建筑面积约1600万㎡。整体规划为两区、三轴、四带：两区为北部新区与南部生态居住区。三轴为三大景观绿轴，即解放南路新梅江迎宾大道、中央绿轴Central Park、洞庭路TOD水廊。其中中央绿轴建成之后将成为市内最大的都市绿洲，绿地面积相当于约17个水上公园。四带为四大主题公园，即海河风情公园、装修设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园，打造宜居生态环境的“公园之城”。新梅江板块打造高质量生活氛围，起步项目的区内交通及生活配套均很便捷。新梅江起步区与梅江仅解放南路一路之隔，可以便捷享受梅江成熟生活配套。

　　北京市写字楼市场发展的影响因素分析

　　从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。

　　据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。

　　很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。

　　本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。

　　一、宏观经济和政策的影响

　　宏观经济状况

　　作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。

　　优惠政策

　　为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。

　　从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。

　　国家层面：如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；

　　北京市层面：如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。

　　地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。

　　具体某个项目楼盘层面：很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。

　　从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。

　　针对企业：入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；

　　针对员工：入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。

　　对外资的引导

　　随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。

　　银行贷款政策

　　国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。

　　人民币汇率的变化

　　人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。

　　在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。

　　地块供给面积控制和地价控制

　　类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。

　　相关产品市场的变化

　　很多相关产品市场的发展状况发生变化也会给写字楼市场带来明显的影响。比如住宅市场。2005年和2006年5月，国家六部委联合发布了旨在抑制住宅市场价格上涨过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅市场的投资受到比较直接的影响，而写字楼投资门槛较低，且风险较小，导致很多原本投向住宅的资金都转而投向了写字楼市场。

　　另一个比较明显的产品是原来广泛使用的商住楼。随着市场秩序整顿力度的增加，行业规则更加严谨，那些原来位于政策边缘的项目将遭遇前所未有的尴尬。6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。商住楼遭遇的尴尬境地使中小型企业转而入住中低档写字楼。

　　二、竞争对手的影响

　　对特定写字楼的销售存在明显影响的竞争对手主要来自于三个方面。首先是之前累积的市场上写字楼的存量，第二个是与该写字楼同时入市的其他写字楼，第三个是出于需求方对未来市场的预期，在未来可能出现的写字楼，而第四个方面则是来自更广范围的竞争，即地域间或城际间的竞争。

　　已有市场存量

　　很明显，写字楼市场的已有存量越大，对于当期出现的写字楼楼盘的压力会越大，他们将共同争夺目前的需求市场。

　　本期供应量

　　上市时间越靠近、档次越接近的写字楼之间的竞争自然是最为激烈的，而且由于单个写字楼的体量一般都比较大，所以一个地区如果有某个项目楼盘刚竣工而没来得及入住时，会使得该地区的空置率迅速上升。有报告显示，虽然北京房地产市场在2006年上半年总体走势稳健，甚至大多数分区市场的空置率轻微下降，但随着凯德大厦的竣工，北京市的写字楼市场的整体空置率上升了两个百分点。

　　未来可能（新）出现的供应量

　　这个方面的影响可以从两个角度来衡量，一方面是企业出于对未来写字楼市场的预期，而导致其目前的租赁或购买决策发生改变；另一方面是新出现的写字楼对原来写字楼已入住企业客源的争夺。

　　对于CBD的一些写字楼来说，2005年下半年至今北京写字楼市场出现与上海市场最大的差异现象在于：企业办公地点的搬迁是从未有过的频繁，在大量的企业离开CBD之后，又有大量其他企业进驻CBD。三元桥佳程广场的主要客户都来自于CBD迁出的大型跨国公司，摩托罗拉也搬出自己独立的写字楼，从CBD迁往新开发区，其他很多传统制造行业和科技行业公司则纷纷从CBD迁往望京和中关村科技园区；大型的国有公司也纷纷迁址，原位于招商局大厦的51job也迁往商务环境尚不充分的北三环环球贸易中心。在这次较大规模的搬迁中，写字楼市场展现的是双向的流动，在规模庞大的传统制造业离开CBD之后，填充着CBD的是小而精悍的服务业。

　　在“CBD将成为服务业中心，传统行业将分散到其他办公成本更低的区域”的预言下，当原有传统写字楼无法跟随企业发展的步伐，而新一代高档写字楼层出不穷时，竞争的推力和拉力将使得迁移潮在所难免，各区域也将面临重新定位。

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