为什么房产中介第一句话问的都是你是投资还是自住？

我之前开二手房中介的时候，我要求我店里的业务员，一定要做到和每一个上门客户聊天聊两个小时，才能带客户看房，才能放客户走，我要业务员一定要搞清楚，客户为什么买房，投资还是自住，自己住还是给孩子买房，做什么工作的，在哪里工作，家里有几个孩子，上面父母在哪里，是做什么等等一系列客户最具体的信息，因为知己知彼才能百战百胜。

做为一个合格的房产中介，如果碰到一个上门客户，和客户在普通的闲聊当中，每一句话都需要有自己的目的，虽然说是闲聊，肯定不是真正的闲聊，要套出客户买房的真正需求，要套出客户对附近的楼盘到底有多少了解，要套出客户到底有多少买房的预算等等。

比如说，要问客户对附近某一个地方知不知道，或者某一个比较著名的小区了不了解，如果客户都知道，那么，客户对周边肯定就比较了解，就不能瞎说了，要是客户一问三不知，那你在说话时，就可以随便些。

比如说，为什么第一句话要问投资还是自住呢？

因为投资买房，首先，资金上面肯定比较宽裕的，并且，也买卖过房产，对房产不是一无所知，不能随便忽悠，再者，投资性买房和自住购房的要求是不同的。

所以说，真正好的房产中介，和客户说的每一句话都不是废话。

回答：自住、投资，是两个不同的概念！

自住、投资，性质不同，目的皆然相反。介绍的户型、格局自然不同，价格也有说道。

这话是为了快速试探购房者的消费实力，方便有针对的营销。

基本上可以这样理解，房产中介人员很注重营销话术的演练，为了快速的区分不同层次的购房者，一般会简单的聊几句来试探出购房者的购房实力。好针对性的营销。

正常来讲， 如果客户说是投资 ，说明购房者实力相对较强，但也不一定，因为投资性客户，需要考虑后期的增值和脱手的难度，区分了投资客户，中介人员就会从投资型客户的首付情况、内部房源数据等信息，给客户相应的精准房源匹配。

而对自住的客户 ，一般新手比较多，其销售策略又是不同的，对手新手小白和理性自住的，也会区别对待。

大家好，今天想问大家一个问题。你们在购买房子的时候有没有注意到，无论是是二手房中介还是一手新楼盘的售楼**，第一时间他们都要问你，这套房子是买来自住的还是买来投资的？

房子买来自住和房子买来投资，到底对这些销售人员意味着什么，他们为什么会问这样的话？

今天我们就专门针对这个问题一起来探讨一下，这样一句话到底对售楼人员意味着什么，对我们购房者又意味着什么？

一，什么是自住房？什么是投资房？对我们购房者意味着什么？

绝大部分的优质大城市里面的优质房产，它不仅仅具有居住的功能，其实它还是一个投资品，它具有金融属性。

所以，房子对于我们购买者来说， 因为经济实力的不同，人群的不同或者需求的不同，就把房子分为了自住买房和投资买房。

自住房： 自住房说到底就是买来自己住的，主要是解决自己的居住问题，自己在城里面有一个属于自己的家，有一个遮风挡雨的港湾。

投资房： 投资方和自住房不同，基本上是自己不会用来居住，主要目的是用来盈利。说到底，投资方就是用于出租收益或者增值之后卖出变现这样的方式来赚钱。

正是因为购房者买房的目的不同，导致了有这样的一个分化。正是因为投资和自住这样的一个分化，让购房者对房子的具体要求也就不太一样。

对于自住购房者来说：

自主住购房的朋友一般要求房子能够满足自己家庭的居住，能够解决子女的教育，能够离上班的地方近一点，自己家庭也能够承受这套房子给我们带来的月供就可以了。

说到底， 自住购房对于购买者也没有太严格的要求，不需要太多的经验，去精算这套房子给我们带来的收益，到底是怎么样的。 满足基本的制度需求和日常生活的需求就可以了。

对投资购买者来说：

投资购房意味着，买来的房子一定要具备升值的空间，或者一定要具备能够快速出租换取租金收益的一个潜力。

对投资购房，对购房者的要求相对来说会严格一些，不仅仅考验到购房者自身的眼光以及资金的持有能力。还考验到投资购房者对市场的敏锐度，以及市场动态走向的一个预判对错。

二，为什么房产中介第一句问话，要问购房者到底是自住还是投资？

在第一大点，已经把自住房和投资房严格的区分开了，说到底 “住投分离” 是我们每一个购房者应该恪守的一条经验。

正是因为这个原因，把买房的客户分成了自住的和投资的。房产中介第一句话问购房者到底是自住的，还是投资的？

主要有以下几个原因：

第1个原因，初步分类。

无论是新房还是二手房，购房者和中介之间，处于第一次接触或者一个非常陌生的状态。销售人员一般都会 通过咨询购房者到底是买来自己住，还是买来投资，用来初步确定购房者的购房意向，把购房的客户进行分类。

当然真正的需求，还是要在看房过程当中去发现的。这也是做房产销售的一项基本功。

第2个原因，区别对待，按需营销。

售楼人员一般会根据购房客户的自住或投资需求，进行区别的对待，用不同的话术来进行房产营销。

自住的客户一般就是解决居住的问题，相对来说要求会相对低一点。 比如解决孩子的教育问题，解决自己目前的居住问题，尽量离工作地点近一点，交通方便一点。

而买来投资的购房者相对来说要求就特别的高，他们主要是看中房子的租金收益以及未来的增值空间。 比如这个楼盘周边有几条地铁，有哪些商业配套，有哪些优质的学区，有哪些优质的企业，有哪些规划几年能够成型等等。

确定的购房者到底是买来自住还是投资之后，售楼人员才好分别对待下，去抓住主要的痛点，用不同的介绍方式，推荐不同的产品，去最大概率的成交购房者。

第3个原因，确定购房者是否好忽悠。

虽然这个看上去是一个特别不好的形容。但不得不承认很多的中介和售楼人员就是通过这样的一些方式来确定购房者到底是纯小白还是有经验的。

有经验的他们只能认真对待，去解决购房客户的一切需求，来达成成交。 遇到那些刚需购房者，特别是对购房一窍不通的人群，中介和售楼人员就会连蒙带骗，先让他把定金交了再说。 以最快速度的达到自己的成交，实现个人利益的最大化。毕竟，对于售楼人员来说，业绩，收入和卖出房屋的套数成正比。

……

的确如此，看上去只是一个简单的问话，其实里面隐藏和透露出了特别多的问题。买房是特别重要的一件事情，陌生人之间的交流，陌生人之间的沟通本身就存在博弈，售楼人员在判断购房者购房者也在判断售楼人员。

三，小结

总的来说，买房是我们人生当中的一件大事情，它涉及的程序特别复杂，而且每一个程序里面的风险都是很多的。

而且买房对于那些刚需朋友来说，是特别不容易的一件事情， 一套房子可能倾尽了他们一个家庭十几年甚至二十多年的工作积蓄。 稍微一不小心就会让自己陷入购房的各种坑里面，给自己的经济带来损失，给自己的家庭带来负担。

所以，在这里要重点提醒一下，无论是刚需购买者，还是投资购买者。 在购房前一定要做足功课，做到对项目的了解，对小区的了解。要做到对价格的敏感，以及对购房过程当中各个环节的风险规避，具备一定的敏锐度并加之执行。

虽然一句简单的回答，能够让售楼人员更好的给我们匹配对应的房子。但是人心隔肚皮，大家一定也要做好防范的心理。

至少 不应该将售楼人员的口头承诺信以为真，一定要自己亲自去再三的确认 ，然后再结合自己的实际情况，看看是否达到自己的购买要求再做决定。

我是 @重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

为什么，你不懂，全哥来告诉你，首先，如果当你买房时，遇到置业顾问这么问你那从专业的角度来说你买房找他没错，第一句话问自住还是投资是能获取很多信息的，切勿小看这么一句话的威力，究竟厉害在哪儿？

投资，讲究的是利润追求，有没有升值空间，有没有能在自己能接受的时间范围内获取相应的利润可能？能获取大概能在什么水平？而相应的住家就简单得多了，首先查看满足最基本的住家需求即可，其次要能周边配套是否齐全，如果不齐全，未来多久能够达到你想要的水平，因此只要这些考虑周到了，你就可以下手了。

问清楚情况和需求，这是做为销售来说，了解客户端需求才是最重要的，你才能配到合适的房子，才能给客户解决实际问题。

大家好，我是勇谈。有过购买二手房或新房经验的朋友应该知道，置业顾问或房产经纪人从你进门后的第一句话就是“买房是投资还是自住？” 这样一句稀松平常的话其实背后代表着很多的道理，毕竟买房的动机其实也就这两种“自住或投资”。 借此机会简单谈谈我的观察。

买房的目的其实只有两个：自住或投资，目的不同，选择的房产也不同

这里不禁回忆起有一次跟朋友一块进商场购买化妆品的经历，这家商场是我们当地新开的一家稍微高档点的商场。商场一楼都是出售的各种名牌护肤品，比如：法国Lancome(兰蔻) 、美国Estee Lauder(雅诗兰黛) 、日本Shiseido(资生堂)、法国Dior(迪奥) 、法国Chanel(香奈尔)等，因为本身自己和朋友不喜欢打扮的缘故，当我们去Chanel专柜想买一只口红的时候，销售人员基本就不理不问的，直到我们购买了几支口红才对我们笑脸相迎。这就是目前国内销售人员经常的看人方式， 服装店或品牌店的销售人员通过观察顾客的穿搭来判断其购买力，而房产销售人员则通过问题询问的方式来判断你的购买意图。 几点观察：

“看人下菜”是销售这个行当经常提到的一句话，其本质就是抓住购买者需求

讲一个很可笑的事情，如果说你购房的目的是为了未来子女教育，但是销售人员一直给你讲未来房产收益率如何高，新区未来发展潜力有多大，但是周边就是没有好一点的公办中小学，你会怎么想？心里骂人都是轻的。所以，对于购房这件事来说，如果你真的有购房需求，一定要向销售人员真实明确的表达出来。 毕竟销售的主要职责就是把合适的产品，推荐给合适的人。 几点愚见：

第一、理性的购房者或者消费者总是会明确自己的需求，然后去做出最优选择。 相信不少购房者都犯过这样的一个错误“不知道自己购房的目的在哪”，这样的朋友而且不在少数。你说是居住等刚性需求吧，他们还想有投资收益，这样的情况下不仅仅是给销售人员出难题，更多的是给自己找麻烦。 这里需要再次提醒下各位购房者“明确自己购房目的，很重要” ，从2019年后随大流购房的时代已经不存在了。我身边就有这样的朋友，在房价上涨的那几年花费了10几万首付购置了一套房产，后来交房了也不用来住。房子空在哪里，因为本身是在小城市，租金也没多少，可以说10几万的投资收益真的很低。

第二、销售虽然人员流动性大，但是作为购房者来说没必要隐瞒一些基本信息，比如“购房需求”。 生活中确实见过这样的购房者，问什么都是模棱两可，认为房产经纪人或者置业顾问挣他好多钱似的，这样的态度其实大可不必。行业不同仅仅是 社会 分工不同，表达清楚自己的基本需求然后利用对方的资源满足自身需求是关键。

有粉丝朋友咨询我买房子问题，我第一句话也是问他们是自住还是投资，因为自住和投资房产思维就是两码事。

因为自住有自住属性这个属性就是居住便利性和幸福度，所以如果你买自住就需要考虑你工作范围、生活范围再去考虑你的房子，这就是自住属性的房产思维。

如果你是投资就需要不断的完成丰富你的财富，更要根据你的资本情况、家庭收入情况和贷款情况，给你选择属于你的房产，投资思维和自住思维就是两码事，所以如果中介问你是自住还是投资，说明这个中介对于房子的专业度还是可以的，可以持续和他探讨。

您在买卖房产中有任何疑问请私信我，我会给您量身定做属于您的优质房产

因为买房无非就是分成两大类:

要么以居家为主

要么以投资为主

中介只有了解了客户的真正需求，他们才会针对性的为客户进行房源匹配跟介绍。

如果你是居家为主

那么他们接下来要了解的东西还比较多

等等都要了解清楚，才能精准配对。

否则，没了解的话，盲目的给客户匹配房源，或者随便的带客户看房。 结果不仅让客户跟着他们受累，或者让客户觉得他们不够专业，带他们看的都是不满意的房子，所以提前了解需求是非常重要的。

如果你是投资为主

那么很简单

就了解两个

因为投资客，他们对于房子的新旧，产权纠纷的，以及人们认为不清楚的房子等等，他们都敢拿下，只要你的价格达到他的心里预期就行 。 而这些对于自住的家庭来讲，确实致命的缺点，不可接受的。

所以，第一句话会问你，究竟是投资还是自住的房产中介人员，说明他还是比较有经验的，而且比较负责人的。 没必要觉得反感，他们目的是更好匹配，没有成交他们什么收益都没有，这点你要明白。

希望以上的分析，能够对你有所帮助

作为深耕房地产几年的人，我来回答为什么房产中介第一句话会问你是投资的还是自住的这个问题。

首先来讲一下销售这个问题。我认为任何行业的销售，都会问客户一些问题，尽可能的去更了解客户，这样才能做到对症下药，正所谓知己知彼，百战百胜吧。不然盲目的推销，会觉得很不专业，很不靠谱。这是作为一个合格的销售最基本的技能。

好了，既然知道销售要去了解客户情况，那么问客户投资还是自住这个问题是很正常的事情。这样就可以很好的帮客户分析问题了。

作为投资，首先要清楚的是回报率，风险，转手等一些问题。

往往房产中介还会问你一些你预算多少，比较喜欢哪个区域等一些问题，然后会根据你的情况去推荐一些认为合适你的产品。当然，作为投资者，一定不要盲目听信房产中介的话（虽然我自己也是房产中介）可以结合中介的话去考察一下是不是真实信息，这个很重要。然后剩下的就自己去衡量值不值得买啰。

做为自己住，主要去考虑配套方面，交通方面等问题。

配套方面又分为：教育配套，医疗配套，生活配套。看看完不完善，如果不完善，以后会不会有配套，都要去考虑的。交通方面就高速，高铁，轻轨，地铁，公交等，看出行方不方便。自己住的话，一句话，合适就好，没有十全十美的房子。

小结，房产中介会问你一些投资还是自住的问题，问这些问题房产中介只是为了能更好的去服务你而已。说简单点就是帮助他人也帮助自己，毕竟中介成交了是有佣金的。肯定要尽可能的了解客户，从而尽快去促成成交。

我买房的时候倒没有遇到这样的！

我记得我买房子的时候，中介没有这样子问我。

我是给他发信息，说这个房子能不能看看，他就带我去看了。问的最多的是我对房子本身的需求，而不是说投资还是自住。

所以这个应该不是普遍的问题，根据我的分析，中介这么问，可以体现两个问题：

一、可能这个地方炒房比较盛行

我也在昆山看过房子，那边的中介有些会这样问，毕竟昆山那边投资性住房比较多。中介也会讲自己的故事，说自己以前是做什么的，自己也是通过投资房产，如今有几套房之类的。

所以我认为这完全和市场环境有关系，在空气中都弥漫着投资房产的味道的时候，这样的话概率更大一些。

在我们老家，基本没有中介会这么问。因为大家出发点就是自住，刚需。

二、房价存在泡沫

通常来说，当中介这么问你的时候，基本上当时的房价是有泡沫的。

因为在楼市低迷的时候，炒房的人很少，而房价涨的时候，才有投资客。

所以这句话频率的高低，也会反应房价泡沫的大小。

当很多中介都重复这句话的时候，我劝你还是小心点。

当中介都不再讲这句话的时候，可能房价就是比较低的时候。

以上仅为我个人的体会，不代表真理，仅供各位参考。毕竟各个地方的情况可能也不太一样。

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荣信双子座位于颍州区新安大道与朝阳大道交汇处，目前参考均价：售价待定，产权年限：商业40年,商住公寓40年。

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这些老牌地产开发商的房子我认为都是值得考虑的，尤其是像新星宇地产这样成立多年，而且各方面的实力又比较强的企业，交房有保障啊，我有两个同事住的房子都是新星宇地产开发的，我挺羡慕他们的上班不用早起，因为交通方便，买东西不用跑远路，因为附近有商超多。

上海最老牌的房地产经纪企业。1994年入驻上海，至今已经29年的时间了。太平洋房屋不仅是上海最早的本土房产公司，更是非常优秀的房产公司，太平洋房屋获得十八次金桥奖（金桥奖由上海市房地产经纪行业协会主办，是房地产经纪流通领域唯一市级保留的评选项目）。因为评审单位众多、听取行政管理部门及社会等多方意见，金桥奖有着广泛的业界影响力，在市场上扮演鞭策者与激励者的角色，可谓是上海市房地产经纪行业的“奥斯卡”。

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汪妹玲——新博集团董事长 好屋中国集团董事局主席

汪妹玲，毕业于中欧国际工商管理学院，新博集团董事长、好屋中国集团董事局主席兼创始人，首创国内“全民经纪人”模式，是国内房产电商的先行者和领导者，被评为“2012中国房地产品牌贡献人物”、中国火炬创业导师。多年来，担任江苏省青年商会常务理事、苏州市青年商会会长等职务。深耕房产营销20年，敏感捕捉到用互联网改造房地产营销及产业园运营的先机，不断自我突破创新，先后创立了全国房地产代理前10强——博思堂、科技产业园运营5强——博济堂。　　

陈兴——好屋中国集团CEO

陈兴，好屋中国集团CEO,全经联营销委员会副主任，中国房地产移动互联网创新营销的实践者，独立经纪人模式领导者，擅长房地产营销的O2O方向与平台化战略的探索和研究。所带领的好屋中国在2014年7月份获得软银的战略投资，创造业内新高，并且以领先的商业模式、超强的团队创新力和前瞻的产品力，快速获得行业市场的口碑。陈兴女士曾分别获得“2013创业新锐奖”、“中国房地产营销****”等奖项和荣誉称号。

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董向东，好屋中国集团总裁。2001 年正式投身房地产，金融和酒店服务行业，先后在国内外知名500强公司任职。对房地产营销，企业管理，金融创新，跨界合作以及客户服务有深入的研究，拥有资深的产业链运作经验与管理经验。目前负责好屋中国全线业务模块的整体运营。

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曾志军，现任好屋中国CTO，硕士毕业，先后在先锋软件，阿里巴巴，中国平安从事多年互联网产品研发及相关管理工作。精通互联网技术架构，性能，安全, 云计算及运维等技术。

鼎晟双子座项目，我已经在南开区房产局问过了，没有备案没有批准销售，所以就是小产权，而且没有现房就预售， 风险过大，天津鼎晟房地产开发有限责任公司，我没有查到他以前参与的任何项目，所以很可能是皮包公司，小心为妙。

1：商业金融用地一般为40年的产权

2：所谓的产权实现了国家的土地使用证，土地证

3：正规的房地产项目有房地产土地证五张牌使用许可证，用地规划许可证，工程规划许可证的房地产项目，五张牌完成房地产施工许可证，销售房产证是正规的房地产项目有不小的财产

：小产权房一般如集体土地项目一般较偏远的城乡结合部，你说房地产，我看了看小产权问题不应该存在有帮助